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臨摹經典
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經過50多年，經典作 Mary Poppins （港譯《歡樂滿人間》）終於推出了續集── Mary Poppins Returns （港譯《魔法保姆》）。續集基本上是Pastiche，用中文表達可說是「臨摹之作」（可作名詞或動詞用），是一種常見的藝術手法。續集無論是角色、劇情抑或曲風，都是 parallel（對應）原劇：原本代表大英帝國在工業革命頂峰時的銀行家 George Banks，變成了在戰後蕭條為生活惆悵的銀行出納員 Michael Banks；爭取婦女投票權的 Mrs Banks 變成了爭取工人權益的Jane Banks。可見原劇和續集的角色都捕捉了當時的 Zeitgeist（名詞，解作該時代的精神面貌。本為德語詞：Zeit 是時間，Geist 則是Spirit，或作精神）。Mary Poppins 用來引導小孩收拾房間的名曲 Spoonful of Sugar，在續集變成鼓勵孩子善用想像力，讓洗澡變得有趣的愉快曲調。由此可見，續集完全是借 Nostalgia（懷舊）去 appeal to sentimentality（扣人心弦），請原劇男主角演員 Dick Van Dyke 在續集露相亦是同樣考量。
這種臨摹在文學上算是 Intertextuality（互文性）的一種：文本的意思是建基於其他作品之上。在本欄不時提到的 Allusion，也是互文性的修辭手法之一。普遍而言，臨摹之作並非原創，始終難登大雅之堂。即使是商業電影，製片商也會擔心臨摹之作只能招徠喜歡原劇的觀眾入場，變相成為冷門電影。或許是因為 Mary Poppins 這麼家傳戶曉，片商才不怕照辦煮碗翻拍續集。這種臨摹風氣近年也並非罕見，例如另一齣迪士尼收購的《星球大戰》系列，首套The Force Awakens就和原版第四集A New Hope十分相似。科幻片經典Blade Runner（香港譯《2020》）在2017年出了續集Blade Runner 2049（中文譯作《銀翼殺手2049》），劇情和角色亦是差別不大。至於這種懷舊之風是好是壞，就見仁見智了。
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封殺華為，證據呢？（上）
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正當中美貿易談判進入關鍵階段之際，美國國務卿蓬佩奧在訪問歐洲期間高調警告匈牙利、波蘭等北約盟友停止採用華為的電訊設備，否則或影響與美國的合作。作為一個推崇自由貿易的民主大國，美國此等行徑實在非常罕見，連素來立場並不特別親華的《經濟學人》雜誌近日也發表文章，評論美國封殺華為的做法。
《經濟學人》雜誌早前發表一篇題為How to handle Huawei 的文章， 指封殺華為應是美國的最後一着（lastresort），並形容這將是一個影響深遠的「核彈選項」（nuclear option）。上月28日，美國司法部正式起訴華為及其副董事長孟晚舟，涉嫌違反美國對伊朗制裁令、竊取商業機密、妨礙司法公正、電訊及銀行欺詐等23項罪名。
文章指，美國司法部對華為的各項嚴厲指控，與華為的多重身分有莫大關係。首先，華為是中國近年最成功的企業。單以去年為例，華為的營業額高達1100億美元，智能手機出貨量更突破2億部。華為已在170多個國家和地區建設超過1500個網絡，公司近年發展5G技術可謂勢如破竹，勢將成為全球5G競賽舉足輕重的一員，故成了美國封殺的目標。
其次，華為被指是一家違法的企業。美國司法部的起訴書指控華為透過獎勵政策，鼓勵員工盜取競爭對手的商業機密；而華為副董事長孟晚舟，則被指涉嫌詐騙銀行和違反美國對伊朗的制裁令。孟晚舟去年12月在溫哥華轉機時被捕，美國政府上月底正式向加拿大政府要求引渡孟晚舟，中國亦隨即向美加兩國提出嚴正交涉，引渡聽證會將在今年3 月開庭。
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規管領展就是干預自由市場？
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上周日（2月10日），新民黨和麥美娟立法會議員召開了聯合記者會，公布我提出的「議員私人條例草案」－－《公共及資助房屋商業設施規管（立法條文）條例草案》（下稱《草案》） ，作為我們送給政府的豬年大禮。雖然草案的名稱很長，簡單來說就是透過修訂房屋條例（第283章）及稅務條例（第112章） ，加強規管房委會於2005年出售予領展（及其後轉售）的物業，涵蓋市面上共180個公屋及居屋商場及街市（不包括停車場），影響全港超過45%住戶的生活。
「領展霸權」遭詬病十多年，當中以裝修後瘋狂加租、逼走小商戶，使物價飆升，街坊居民被逼捱貴餸等惡行見稱，拆售後的新業主只視商場為投資炒賣的工具，無心營運，甚至讓商場長期圍封丟空、改建為貴族學校或私營安老院，居民無法享用基本生活設施，對民生造成重大影響。針對這些問題，《草案》提出以下三大招數－－
招數一 規管租金增幅
我們參考了港鐵的票價調整機制，在《草案》引入機制，規管租金增幅。公式如下：
租金增幅 = 1/3應課差餉租值按年變動＋1/3家庭月入中位數按年變動＋1/3綜合消費物價指數按年變動
上述三個變數均以政府的公開數據為依據，做到公開、客觀，並且考慮了市民的經濟負擔能力。讀者可留意，《草案》並非不準業主按市場需要訂租，而是透過這公式計算出「最高租金加幅」，以遏止多年來領展無上限加租的行徑。
招數二 租戶優先續租權
商場業主把某舖位招租時，必須先徵詢現租戶有沒有意思續租，即是《草案》讓現租戶有優先續租權。若現租戶有意續租，業主便需根據上述公式計算續租約的租金增幅。若現租戶無意續租，則業主可把舖位租予其他商戶。
招數三 引入空置稅
空置稅並非新事物，政府正打算推出一手樓空置稅。至於《草案》則提出修訂稅務條例（第112章） ，實施空置稅，對丟空超過九個月的舖位，徵收相當於年度應課差餉租值30%的雙倍空置稅。
空置稅這一招是透過財政手段增加業主租出商舖的誘因，減低商場空置的情況，至少讓居民享用到基本生活設施。若讀者走訪過十室九空猶如死城的黃大仙天馬苑商場，便會明白當區居民的苦況，理解我的用心。
生效期及實施期
為了防止業主在條例生效前大舉趕走租戶，《草案》規定，《草案》刊憲即生效，實施日期則由主責官員決定。
抛磚引玉 引起討論
正如新民黨常務副主席黎棟國在記招上所言，我們沒有低估推動《草案》的難度，但是提出《草案》是為了香港好，希望抛磚引玉引起社會討論。很欣慰這星期我收到不少社會人士支持，包括「基金教父」雷賢達、行政會議成員羅范椒芬，也有專欄作家、資深傳媒人例如石鏡泉、張志剛、劉進圖、陳建強等撰文正面回應，行政長官也沒有即時「落閘」，我認為是很好的開始。下一步，我們將拜會其他政黨展開游說工作。
領展拆售物業 轉型發展商違背初心
2003年，房委會因面對嚴重財政困難，宣布把轄下100萬平方米零售設施及約10萬個泊車位分拆出售，共180項物業。房委會建議成立一家「房地產投資信託基金」，並在香港聯合交易所進行首次公開發售。2005年年底，領匯成功上市，為房委會帶來340億元收入，同時展開領匯漠視企業良心，只追求利潤最大化的序幕。
2014年前，證監會的《房地產投資信託基金守則》規定「房地產投資信託基金」（下稱「房託基金」） 只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目。2014年，證監會接納金融發展局建議，放寬《守則》，變相讓「房託基金」變成地產發展商。之後，「領匯」變「領展」，變本加厲以拆售物業圖利，至今已出售旗下57個物業，而買家往往是投資者而非營運者，當中包括多次分拆業務上市的控股公司。
母嬰健康院也遭逼遷 匪夷所思
這十多年來，領展（及轉售買家）手段愈來愈狠，商場街市愈來愈離地，民居享用不到基本生活設施，長者買條菜都難，社會累積了怨氣。我每次落區，都有很多商戶、街坊圍過來大吐苦水－－
領展於2015年轉售田灣邨商場後，小商戶陸續遭逼遷，商場長期圍封丟空。現在田灣邨商場擬改建為國際學校，這根本不是當區居民需要的基礎生活設施。
東涌兩個領展街市均外判了給大集團營運，富東街市翻新後物價昂貴，貨品種類由生活必需品變成日本和牛等高價奢侈品，東涌居民寧願乘車到荃灣買餸，也不願在東涌捱貴餸。此外，逸東邨香港街市裝修後竟打造成旅遊景點，吸引大量遊客前來打卡，完全本末倒置。
柴灣興民商場以流動牙醫車代替牙科診所，涉嫌違反地契。新民黨葉沛霖醫生在記者會上提到，以往社區醫生為居民提供價格相宜的診症服務，是基層醫療的第一步，一直發揮功效。可是在大幅加租或停止出租診所舖位後，大量社區醫生無法留低，居民未能於就近診所就醫，變相加重公營醫療的負擔。
大埔運頭塘商場至少有6小店收律師信遭逼遷；大圍顯徑商場衛生情況惡劣；馬鞍山錦英苑商場把街市舖位轉做補習社；西貢明德商場街市物價超貴居民需跨區買餸。
屯門H.A.N.D.S（前身為安定商場及友愛商場）擅自堵塞及更改天橋出入口，涉嫌違反地契，商戶指加租60%；葵青葵盛東商場把香港導盲犬服務中心的租金調高四倍；葵青長康邨商場也大幅加租，連衛生署母嬰健康院也幾乎要遷出，幾經艱苦才能續租，簡直匪夷所思。
初心是甚麼
港英政府在1972年推出「十年建屋計劃」，強調在公共屋邨設計中引入城市規劃的概念，在照顧居民的住屋需要的同時，須滿足居民對生活、社區及康樂設施的需求，包括醫療、教育、社區中心及街市等，以建立自給自足的社區。這就是公共及資助房屋政策的原意。
市民盧少蘭於2004年提出司法覆核，指房委會拆售商場違反《房屋條例》。終審法院判詞（FACV No. 10 of 2005）指，「確保提供」零售和停車場設施不代表房委會本身必須為直接提供者，只要備有該等設施，即使由第三者提供，房委會亦已做到「確保提供」該等設施。當時終審法院判房委會勝訴，領匯得以於2005年正式上市。
最近有報道（《線報》2019年2月12日）引述前公屋聯會主席王坤指，當年政府成立了「產業分拆出售督導小組」處理相關事宜，可惜當年政府棋差一著，與領匯之間很多口頭要求並沒有白紙黑字要求落實，例如要求領匯只是收租股而非地產商、領匯不能隨意改變旗下商業設施的用途、政府與領匯管理層每月會面一次等等。很明顯，這些口頭要求在領匯上市後全部蒸發。
此外，當時政府也忽略了競爭的重要性，只成立了領匯一個「房託基金」，讓它發展成今日的霸權，完全違背初心。若當初成立多於一個「房託基金」，保持牽制及競爭的話，今日的情況未必如此惡劣。
說到初心，領展首位主席鄭明訓先後於2008年及2016年接受《南華早報》專訪，兩次均慨嘆自己就是因為不夠進取、不欲只追求股東利益而辭職的。
“My resignation was the result of a clash between shareholders’ interests and social responsibility......TCI wanted to raise rents substantially but I and the government wanted to raise them gradually.”（Rent-rise row forced Cheng to leave Link Reit, 2008, SCMP）
“When I was chairman, I tried to strike a balance at the beginning. But unfortunately, the Children’s Fund came in and started trying to dictate a very aggressive, profit-driven strategy, which I did not really agree with. That’s why I resigned after two years.”（Beware becoming a political football in Hong Kong, says former Link Reit head, 2016, SCMP）
可見從那時候開始，領展已走上只求利潤不顧居民福祉的歪路上，房委會也沒能做到「確保提供」居民生活、社區及康樂設施的責任。而政府面對這座「大山」只能強調出售了便管不了，呼籲領展盡企業責任，顯得蒼白無力。
立法會於2018年1月始成立由林健鋒擔任主席的「公屋及居屋商場、街市及停車場事宜小組委員會」，惟職能有限，只能查查個別個案有否違契、敦促商場重開停車場等等，未能針對瘋狂加租導致物價上升及商場長期空置等深層次問題。
我近年察覺到領展問題的嚴重性，先後與不同部門、組織、市民會面，試圖從不同角度解決問題，於是花了半年研究，並聯同麥美娟議員提出是次《草案》。
《草案》干預自由市場？
《草案》推出後商界迴響頗大，擔心《草案》干預自由市場，有商界議員主張「相信市場調節，有朝一日會減租」。我認為這論調站不住腳。正如一國兩制研究中心總裁張志剛撰文所指，「世界上沒有完全的自由經濟、完全的自由市場」（《明報》2019年2月14日）。
首先，當年領匯的成立，是基於獨特的歷史因素及環境，它本肩負著服務超過60萬戶公屋居民的責任，只是現在異化了；領展（及轉售買家）在那些商場中具壟斷地位，具絕對支配市場的能力，反而租戶及市民沒有議價能力，那並不符合自由市場的定義，而且可能違反《競爭條例》的「第二行為守則」，可惜競爭事務委員會一直沒有跟進。
資深傳媒人劉進圖撰文指出，「對這類具壟斷性又影響民生的企業，政府早應該參照管制電力公司、巴士公司等先例，立法規管以保障民生。」（《明報》2019年2月12日）。中大經濟學系副教授莊太量亦有類似看法，指「領展雖是上市公司，但並非純粹的私人機構，肩負社會責任，故不應單以市場經濟角度來看事情……領展在市場具相當壟斷性，政府便應將公眾利益置先，透過立法規管租金增幅，避免領展無止境加租。」（《明報》2019年2月11日） 我同意他們的說法。
再者，《草案》沒限制商場簽訂新租約的租金水平，商場仍可根據市場水平簽訂新租約。《草案》只是規管續租的加租幅度及租戶優先續租權，我認為屬合理規管。何況香港早於港英年代已實施過全面租務管制，並非新事物。
也有商界議員指領展可以「見招拆招，隨時賣晒資產就算」，我在這裡再次重申，《草案》並非只規管領展一間公司，而是包括於2005年後接手買下領展旗下物業的其他公司。
《草案》引致司法覆核？
法律學者指出，「條例草案」純粹在討論階段是不可能引致司法覆核的。一般而言司法覆核是針對政府行為、針對公權，而非針對「條例草案」，而且提出司法覆核需符合三個條件－－
一 不符合程序 Procedural Irregularity
二 非常不合理 Wednesbury Unreasonable
三 違反自然公義 In Breach of Natural Justice
若以立法會通過的條例來說，因為立法會必定經過辯論及條例審議，經首讀二讀三讀才通過成為法例，所以若《草案》他日真的獲立法會通過，便難以指其不符合程序而提出司法覆核。我亦看不到《草案》的內容非常不合理及有違反自然公義之處。除非像法律學者張達明所指，條例違返《基本法》或人權法，才有司法覆核的風險。
此外，有金融界議員指領展是上市公司，小股東或會提出司法覆核挑戰修例或告政府。我認為說法荒謬。例如在美國2008年經歷了金融風暴後，通過The Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act，收緊銀行監管，使很多銀行股大跌，卻沒有美國股民因此而告美國政府，因為那是涉及重大公眾利益及政策需要。
《草案》侵犯私有財產權？
有意見質疑《草案》違反《基本法》第六條「香港特別行政區依法保護私有財產權」。領展更率先回應指擔心《草案》通過後其法律原則將同樣適用於全港其他商業物業云云。
我不認同。
首先，《草案》已清晰界定影響範圍，即是包括2005年房委會出售予領匯的180項物業，對整體物業市場影響有限，再者《草案》已平衡業主的合理權益，例如不強逼減租等等。
而終審法院在希慎對城規會一案的判詞（FACV No. 21 of 2015）清楚指出，「私有財產權並非絕對」（In Hysan’s appeal, the Court of Appeal recognized that property rights of landowners are not absolute），而且受法律合法規管，例如規管其高度、地積比率等等，判詞更對衡量私有財產權的限制加入新條件，需考慮整體社會利益，例如，政府可根據法例把私人物業列為古蹟。
逐利是私人企業唯一目標？
據了解，上屆特區政府官員曾經接觸領展管理層，向他們反映問題，惟領展管理層向官員表示，作為「房託基金」及上市公司，領展只向基金單位持有人及股東負責，故不認為領展需負上社會責任。（若我理解有誤，歡迎領展澄清。）
然而，我認為領展這種管理哲學已經落伍。
今時今日，全球一體化及科技革命令貧富差距擴大，資本持有人（Capital Owner）製造的經濟價值過高，他們的賺錢幅度遠遠抛離勞工，已對全球造成極壞影響，引起保護主義、孤立主義、排外主義及仇富主義等各種反彈。若不適當規管資本主義活動，將引發更多問題。
法國著名經濟學家Thomas Piketty便在其2014年出版的著作《21世紀的資本論》（Capital in the 21st Century）中指出，若不適當規管傳統資本主義經濟運作，會造成社會撕裂。
美國著名商科學院亦有文章 It’s Time to Value Stakeholders Over Shareholders 提出，企業管理者要明白，企業所創造的價值，究竟是甚麼價值？是短線的商業價值、經濟價值？抑或是長線的、兼顧全社會的社會價值？文章指出，企業不可以只顧股東，而同時要兼顧持份者，包括僱員、顧客，以至全社會，創造對整體社會有利的長遠價值。
根據這理念，領展短視、唯利是圖、撕裂社會、趕絕中小企、讓顧客捱高物價、加深貧富差距，在創造社會價值方面，十分失敗。
最後，我以基金界奇才、Blackrock主席Larry Fink去年撰寫的信件Larry Fink’s 2018 Letter To CEOs “A Sense of Purpose”送給領展及其他企業管理層。
信中提出新的企業管理模式（A new model for corporate governance），指出企業不能只追求經濟表現，還要對社會有正面貢獻，顧及所有持份者，包括股東、僱員、顧客及社區 。（To prosper over time, every company must not only deliver financial performance, but also show how it makes a positive contribution to society. Companies must benefit all of their stakeholders, including shareholders, employees, customers, and the communities in which they operate.）其論點與Thomas Piketty不謀而合。
Larry Fink更讓企業管理層反省，企業在社會中究竟扮演甚麼角色？（Companies must ask themselves: What role do we play in the community？）
我借花敬佛，把這問題轉問領展管理層，希望他們好好反思。
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新民黨 暨 麥美娟立法會議員辦事處 為民生移大山 修例規管公營房屋商場 提出「議員私人條例草案」
新聞稿,焦點
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新民黨與麥美娟立法會議員辦事處持續關注領展商場改建加租、拆售物業等「賺到盡」行徑對民生影響。踏入2019年，新民黨主席暨立法會議員葉劉淑儀女士，聯同立法會議員麥美娟女士，向立法會房屋事務委員會提出「議員私人條例草案」──《公共及資助房屋商業設施規管（立法條文）條例草案》（下稱條例草案），冀透過修訂《房屋條例》（第283章）及《稅務條例》（第112章），引入規管租金增幅機制及空置稅，以規管房委會於05年分拆出售予領展（包括其後買家）的物業，以保障市民福祉。
新民黨主席暨立法會議員葉劉淑儀女士解釋是次條例草案的原意：「我們這次草擬提出的《公共及資助房屋商業設施規管（立法條文）條例草案》是一條議員私人條例草案，目標是規管政府賣給領展以後再拆售的商業設施租金，及設施空置情況。」
「我們認為自從政府2003年決定將屋邨的商業設施及停車場賣給領展之後，2005年領展上市後，對經濟民生造成很大的傷害，公屋及居屋居民面對領展瘋狂加租，甚至被迫遷，中小企商戶無法經營，特別是領展將旗下商場拆售之後，很多商場出現空置，令屋邨居民得不到生活所需設施，這完全是違背早年政府推出公共房屋政策時提出十年建屋計劃的初心，1972年，政府提出，要建設自給自足的社區，每一個屋邨有自己的配套設施，但現在領展經營的方式是爭取最大的利潤，嚴重影響民生。我們用了半年時間，研究提出條例草案，希望根據政府管理公共房屋的原意，透過修改《房屋條例》及《稅務條例》，增加其可以行使的權力。」
新民黨常務副主席黎棟國先生稱：「這次提出條例草案的出發點，是為香港社會，政府的施政目標，亦應是為全港市民，因此我們看到領展及其新業主管理商業設施的問題，我們就『拋磚引玉』，草擬出條例草案，這是一份實際有內容的條例草案，並非一個宣傳概念，已交由專業大律師看過提出的每一項相關條例，因此，只要政府有決心去做，甚至如果可以直接採納該條例草案，可能修訂某些細節，相信很快可以成事推動，回應現時社會廣大市民所關注領展引申的社會問題。我們認為提出該條例草案的方向正確，我們也不會低估其難度，會勇往直前推進。」
立法會議員麥美娟女士關注全港多個地區都受到領展及其新業主影響，尤其是麥議員關注的新界西的屋邨街市，目前有24個由領展管理；17個由領展出售予新業主所管理；12個由房委會管理，反映領展及其新業主的運作，對於當區屋邨居民是否能得到足夠的商業設施是很重要。例如她指出有地區屋邨曾有母嬰健康院快將被迫遷，雖然最終可以繼續獲續租，但長遠服務承諾亦不足以確定，影響市民使用。她又認為政府認同領展是「大山」，但未見政府會為此提出實際措施改善，雖然政府提出興建公營街市，但在選址問題仍在諮詢，目前在解決市民對社區設施需求殷切的前提下，必須要透過修例，處理領展及其新業主對商業設施的營運得到規管。她希望透過是次提出的私人條例草案，政府可以接納，變成政府的條例草案。
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新民黨 維園年宵攤位開幕 祝市民豬年好運
新聞稿,焦點
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豬年將至，一如既往，新民黨今年再度在全港最大的維園年宵市場設置攤位，售賣賀年精品。今天（31日）下午舉行年宵攤位開幕儀式，新民黨主席暨立法會議員葉劉淑儀女士、新民黨副主席暨沙田區議員潘國山先生、南區區議員陳家珮女士，與及多位新民黨中央委員及區議員出席，向市民拜早年，祝願豬年百業興旺，社會和諧，諸事大吉！
新民黨主席暨立法會議員葉劉淑儀女士於年宵攤位開幕儀式上說：「很高興今年再一次到維園為新民黨的攤位主持開幕儀式。今天是我從政多年以來，最溫暖的一個舊曆年，除了氣溫高，很高興見到市民的熱情也一樣高。今天新民黨攤位開幕，新民黨的生產力很強，除了容議員現正『坐月』，但陳家珮則剛剛『坐完月』，回來工作崗位，而潘副主席及新界很多年輕社區發展主任等都到來撐場。今年我們準備很多造型可愛的豬年吉祥物，讓市民選購。我在此祝各位豬年豬籠入水，家肥屋潤，諸事如意！並感謝各位過去一年支持我們的工作，希望新一年與市民有更好合作。」
新民黨副主席暨沙田區議員潘國山先生說：「各位市民好，我在此向各位拜早年，祝大家身體健康，家庭幸福！」
南區區議員陳家珮女士在開幕儀式上表示：「我們即將送狗迎豬，很多人說生肖屬豬的人好命，有道理，因有福相。在狗年，香港有很多大型建設如港珠澳大橋及高鐵都先後通車。在即將到來的豬年，希望大家，尤其是香港的年輕人，可以力爭上游，多些爭取發展機會，向不同方面發展。我同時祝願做生意的朋友，豬籠入水，各位市民開心健康！」
葉劉淑儀主席、潘國山副主席及陳家珮議員致辭後，再進行年宵攤位的啟動儀式，各嘉賓將象徵祝福及財富的金元寶放進巨型的金豬造型道具中，期望新一年，新民黨繼續接收市民的信任和託付，協助處理各種民生及政策相關難題，服務社區。啟動儀式後，各嘉賓再為新民黨年宵攤位進行剪綵儀式，禮成後，為期數天的新民黨年宵攤位正式投入運作。
新民黨年宵攤位設於銅鑼灣維多利亞公園年宵市場第24號攤位，即日起至下周一農曆年三十（2月4日）期間，售賣多款應節豬年造型產品，歡迎市民到場支持。
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新民黨 回應 政府撤回三隧分流議案
新聞稿
新民黨對於運輸及房屋局局長陳帆今天（22日）公布，押後原定明天（23日）在立法會提出動議三隧分流的無約束力議案的決定，表示歡迎。
新民黨認為，社會目前對政府提出的三隧分流方案持不同意見，社會對方案未有充分討論及共識，若此時貿然推出加價方案，有機會引起社會反彈，亦未必長遠有效改善隧道擠塞問題。政府今天撤回方案，從善如流，及時回應社會聲音。
新民黨期望政府日後就三隧分流再推出議案，應充分向社會解說，基於實際車流，提出全面數據，解釋方案對改善三條隧道交通的影響，平衡公眾及各持分者的利益，以最符合社會利益為依歸的方案，解決香港長遠的隧道擠塞問題。新民黨會繼續在相關議題與政府保持密切溝通。
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就防止及處理潛在利益衝突獨立檢討委員會的建議提問
立法會事務
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我：主席，我想問政務司司長，其實政府有否曾研究獨立檢討委員會的建議實際是否切實可行呢？ 例如在利益方面，根據防止賄賂條例第三條制定的收受利益規例，利益是包括車船、飛機的接載，也就是說特首要內訪或外訪的時候，假設中途行程有變，需要其他人臨時以車船接載，有可能觸犯條例。那麼當特首接受這些方便和紀念品，人家的好意，是否亦需要諮詢委員會呢？這些是否切實可行呢？如果不是的話，特區政府是否應該告訴這些委員會，他們的想法十分「離地」？
政務司司長：主席，多謝葉議員的提問，這正正是我們所說困難的問題，我們需要解決，亦需要作一個全面的分析，所以需要一點時間。我們仍希望找到—個可行的方案。但是，結果如何，我們需要時間和空間去進行我們的研究工作。多謝主席。
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2018年12月12日 “要求政府在公營醫院內增設性暴力受害人及 受虐兒童危機支援中心”議案
立法會事務
主席：
我本身是一位大律師，過去曾經接觸和處理涉及性暴力和虐待兒童的個案，我發現這類案件的受害人，他們往往會感到無助和困擾，案發後他們不知道可以去哪裡尋求協助，亦會猶疑應不應該報警，因為他們會擔心，不知道自己能否承受日後可能面對巨大的心理和生理上的壓力，包括要東奔西跑去警署落口供、去醫院檢驗、去找法醫取證等，在落口供和上庭時，又要重覆被問及和憶述整個受害過程，他們需要鼓起極大勇氣和得到支持才能面對這些壓力。
事實上，現時政府為性暴力受害人及其家人的支援好有限，雖然近年坊間相繼出現一些為性暴力受害人提供一站式支援服務的團體，包括風雨蘭及東華三院芷若園，但由於資源和人手所限，他們提供的服務往往有一定限制，加上現時政府相關部門在處理性暴力和虐兒個案的軟硬件配套設施都不足夠，未能充分保障受害人的私隱，同時政府亦欠缺統一的處理程序和指引，所以我支持陳沛然議員提出的議案，要求政府在港、九、新界三間公營醫院內，設立符合世衞組織《對性暴力受害人之醫療及法律支援指引》標準的一站式危機支援中心，為受害人提供24小時一站式服務，並為政府相關部門和醫院制定有關個案的統一處理機制和程序指引。
世衞發出的《對性暴力受害人之醫療及法律支援指引》明確指出，受害人的基本醫療支援是非常重要，並提出醫療及法律服務應設於醫院或診所內，認為在同一地點處理有關程序是最好的服務模式，亦即受害人報警後所需進行的程序，包括醫療檢查、法醫檢查、錄口供等，均在同一地方進行。
另外，我建議政府在一站式危機支援中心，加入當值律師服務，目的是希望在個案跟進的每一個節環中，在需要的時候，都有律師為受害人提供適切的法律支援，使受害人的權益得到更充分的保障。我知道，現時在風雨蘭的一站式支援中心內，並無律師能即時為受害人提供專業的法律意見，而是需與義務律師另行預約時間進行法律諮詢。因此，很多時候受害人在最初落口供時，或在往後的過程，受害人可能要面對漫長的司法程序中，都未必有律師陪同，給予受害人專業的法律意見，提供法律支援。所以，我認為這個建議是有實際需要，很值得政府考慮。
主席，近年Me Too運動席捲全球，越來越多曾經受性侵的女性都願意企出來，勇敢面對曾經遇到的不快事件，一方面為自己抱不平，另一方面希望犯案者得到應有懲罰，社會上同類案件可以盡量減少，她們都非常勇敢，很值得大家支持，所以我想在此給她們一個「讚」。
根據本港首間專為14歲或以上受性暴力侵害婦女提供24小時一站式危機支援服務的團體「風雨蘭」提供的資料，在他們於2000年底成立以來的17年間，共處理3501宗性暴力求助個案，其中6成共2232宗為強姦個案，但當中只有約5成半受害人願意報警，當中又有712個個案最後終止了調查，包括220個個案是事主自己選擇終止調查，這些數字是具有警示性的。
受害人選擇不報警或延遲報警，相信跟現時本港未有設立「一站式危機支援中心」有很大關係。現時英國、台灣、馬來西亞均有為性暴力受害人設立一站式危機支援中心和服務。在英國，性暴力受害人可以到全國約45個支援中心Sexual Assault Referral Centre (SARC)接受一站式服務，包括醫療檢查、避孕、法醫檢查、曾經接受訓練的警務人員會向受害人講解整個個案的處理程序等。
台灣在2001年開始推行「性侵害被害人一站式服務」，而性侵案的報案率在2002年至2012年間逐步增加至70%。至於馬來西亞在1996年於全國公立醫院設立一站式危機中心後，強姦案的報案率亦有明顯增加，反映一站式支援服務對受害人有直接幫助。
此外，現時政府並無制訂統一機制和指引，處理性暴力受害人的求助個案，警方、社署和醫院都有不同做法，而醫院急症室地方有限，很多時都無法騰出足夠空間，讓受害人在具有較高私隱度的空間接受醫護人員及警員的查問，讓受害人要東奔西跑。政府日後如果接納我們的建議，在三間公營醫院設立一站式危機支援中心，我希望政府在中心內提供更多保障受害人私隱和權益，讓受害人感到被尊重。
主席，本人謹此陳辭，支持原議案及各項修正案。
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2018年12月12日 立法會前往粵港澳大灣區進行聯席事務委員會職務訪問動議
立法會事務
主席：
今年4月20至22日，我和一眾立法會議員前往粵港澳大灣區中的五個城市，包括廣州、深圳、佛山、東莞及中山，進行為期 3 天的聯席事務委員會職務訪問。在整個行程里，我們有機會與當地政府、不同創科企業，包括參觀無人機基地，以及與內地創業的香港青年交流，對內地近年的創新科技發展有了更直接深入的體會。我認為這次行程的意義十分重大，我亦希望藉此機會感謝立法會主席和秘書處同事悉心安排。透過這次職務訪問，我期望能將我們所見所聞告訴香港人，讓他們對大灣區近年的發展有更全面的了解。
去年71回歸，國家發展和改革委員會與粵港澳三地政府共同簽署了《深化粵港澳合作推進大灣區建設框架協議》，其中提及香港的優勢和角色，肯定了香港作為國際金融、航運、貿易三大中心地位，鼓勵我們強化全球離岸人民幣業務樞紐地位、國際資產管理中心功能，推動專業服務和創新及科技事業發展，建設亞太區國際法律及解決爭議服務中心。
隨著廣深港高鐵通車與港珠澳大橋開通，香港往來大灣區其他內地城市變得更為便捷，促進區域之間在人才、資金和資訊更密切的交流，加速帶動區域的經濟、社會和民生發展，亦為本港青年和專業人士帶來更多發展機遇。事實上，有在當地工作的香港青年亦表示，大灣區城市與香港同在一小時生活圈內的地理位置，當地工業基礎雄厚，有助實現科研成果產品化和市場化，同時，當地的房價和寫字樓租金也較香港便宜，政府更推出不同方便創業的支援措施，大大減輕了他們的財政壓力，填補了香港不足的空間。
粵港澳大灣區經濟市場規模龐大，經濟總量約為1.4萬億美元，在人口和經濟規模上已逐步與其他國際灣區經濟體比肩，香港應捉緊發展機遇，令企業和市民都能感受到大灣區建設帶來的好處，從中受惠。
主席，我認為香港在粵港澳大灣區的發展關鍵就在於人才的互補。有研究指出，現時廣東省正面臨各類專業人士不足的問題，例如廣州在打造成為國際商貿中心的過程中，缺乏國際法律、物流和商務管理等方面的專業人才，缺口達50萬人以上，成為發展上的重大瓶頸。而香港擁有大量專業人士，包括會計師、律師、經濟分析師等具備國際視野的專業人才，若能由香港政府牽頭向大灣區內的政府部門和企業推廣香港的優勢產業和專業服務，促進人才配對和企業合作，同時，完善兩地專業資格互認機制，擴闊目前互相認可的專業資格範圍，讓更多專業人士能夠在大灣區發展業務，相信能為香港的青年專業人士帶來不少就業和發展機遇。
另一方面，雖然香港在金融和專業服務有著獨特優勢，但無可置疑，世界未來的競爭重點將體現在科技的創新和應用上。可惜香港政府過去未有就創科發展進行系統性的長遠規劃，導致本港創科市場缺乏規模，科研成果難以轉化為商品。就與我們的鄰居深圳相比，去年深圳在科技研發投入超過900億元人民幣，佔GDP比例是香港的4倍，媲美世界其他發達國家，比香港走得更快、更遠。
通過深化大灣區合作，香港可以與重視科研的深圳以及大灣區內其他城市互相合作，一方面利用香港對保障知識產權的優勢，鼓勵內地企業來港設研發部門，協助它們開拓海外市場，另一方面為有志投身創科行業的香港年輕人提供一個更廣闊的發展空間，讓他們有更多元的出路。
主席，我認為要讓大灣區發展為香港帶來的社會及經濟效益最大化，除了要加強多邊合作，香港政府更應採取更多措施便利港人港企到大灣區發展。雖然今年9月內地開始接受港澳台居民申領內地居住證，然而有關證明文件只適用於長期生活在內地的港人，一些持回鄉證於區內短暫居留或往返的商務、科研、教學人員等，在內地日常出行仍面對諸多不便。我希望，特區政府繼續與內地相關部門爭取更多便利港人到內地發展的措施，以吸引更多港人前往內地生活和發展。
另外，政府也可考慮建立一個有關粵港澳大灣區的大數據資料庫，整合各地最新推出的相關政策和資訊，協助香港專才了解不同地區可投資或發展的領域，加強他們對內地不同區域的商業環境，便利香港專業人士和企業進入大灣區市場，拓展商機。
主席，本人僅此陳辭。
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經過50多年，經典作 Mary Poppins （港譯《歡樂滿人間》）終於推出了續集── Mary Poppins Returns （港譯《魔法保姆》）。續集基本上是Pastiche，用中文表達可說是「臨摹之作」（可作名詞或動詞用），是一種常見的藝術手法。續集無論是角色、劇情抑或曲風，都是 parallel（對應）原劇：原本代表大英帝國在工業革命頂峰時的銀行家 George Banks，變成了在戰後蕭條為生活惆悵的銀行出納員 Michael Banks；爭取婦女投票權的 Mrs Banks 變成了爭取工人權益的Jane Banks。可見原劇和續集的角色都捕捉了當時的 Zeitgeist（名詞，解作該時代的精神面貌。本為德語詞：Zeit 是時間，Geist 則是Spirit，或作精神）。Mary Poppins 用來引導小孩收拾房間的名曲 Spoonful of Sugar，在續集變成鼓勵孩子善用想像力，讓洗澡變得有趣的愉快曲調。由此可見，續集完全是借 Nostalgia（懷舊）去 appeal to sentimentality（扣人心弦），請原劇男主角演員 Dick Van Dyke 在續集露相亦是同樣考量。
這種臨摹在文學上算是 Intertextuality（互文性）的一種：文本的意思是建基於其他作品之上。在本欄不時提到的 Allusion，也是互文性的修辭手法之一。普遍而言，臨摹之作並非原創，始終難登大雅之堂。即使是商業電影，製片商也會擔心臨摹之作只能招徠喜歡原劇的觀眾入場，變相成為冷門電影。或許是因為 Mary Poppins 這麼家傳戶曉，片商才不怕照辦煮碗翻拍續集。這種臨摹風氣近年也並非罕見，例如另一齣迪士尼收購的《星球大戰》系列，首套The Force Awakens就和原版第四集A New Hope十分相似。科幻片經典Blade Runner（香港譯《2020》）在2017年出了續集Blade Runner 2049（中文譯作《銀翼殺手2049》），劇情和角色亦是差別不大。至於這種懷舊之風是好是壞，就見仁見智了。
正當中美貿易談判進入關鍵階段之際，美國國務卿蓬佩奧在訪問歐洲期間高調警告匈牙利、波蘭等北約盟友停止採用華為的電訊設備，否則或影響與美國的合作。作為一個推崇自由貿易的民主大國，美國此等行徑實在非常罕見，連素來立場並不特別親華的《經濟學人》雜誌近日也發表文章，評論美國封殺華為的做法。
《經濟學人》雜誌早前發表一篇題為How to handle Huawei 的文章， 指封殺華為應是美國的最後一着（lastresort），並形容這將是一個影響深遠的「核彈選項」（nuclear option）。上月28日，美國司法部正式起訴華為及其副董事長孟晚舟，涉嫌違反美國對伊朗制裁令、竊取商業機密、妨礙司法公正、電訊及銀行欺詐等23項罪名。
文章指，美國司法部對華為的各項嚴厲指控，與華為的多重身分有莫大關係。首先，華為是中國近年最成功的企業。單以去年為例，華為的營業額高達1100億美元，智能手機出貨量更突破2億部。華為已在170多個國家和地區建設超過1500個網絡，公司近年發展5G技術可謂勢如破竹，勢將成為全球5G競賽舉足輕重的一員，故成了美國封殺的目標。
其次，華為被指是一家違法的企業。美國司法部的起訴書指控華為透過獎勵政策，鼓勵員工盜取競爭對手的商業機密；而華為副董事長孟晚舟，則被指涉嫌詐騙銀行和違反美國對伊朗的制裁令。孟晚舟去年12月在溫哥華轉機時被捕，美國政府上月底正式向加拿大政府要求引渡孟晚舟，中國亦隨即向美加兩國提出嚴正交涉，引渡聽證會將在今年3 月開庭。
上周日（2月10日），新民黨和麥美娟立法會議員召開了聯合記者會，公布我提出的「議員私人條例草案」－－《公共及資助房屋商業設施規管（立法條文）條例草案》（下稱《草案》） ，作為我們送給政府的豬年大禮。雖然草案的名稱很長，簡單來說就是透過修訂房屋條例（第283章）及稅務條例（第112章） ，加強規管房委會於2005年出售予領展（及其後轉售）的物業，涵蓋市面上共180個公屋及居屋商場及街市（不包括停車場），影響全港超過45%住戶的生活。
「領展霸權」遭詬病十多年，當中以裝修後瘋狂加租、逼走小商戶，使物價飆升，街坊居民被逼捱貴餸等惡行見稱，拆售後的新業主只視商場為投資炒賣的工具，無心營運，甚至讓商場長期圍封丟空、改建為貴族學校或私營安老院，居民無法享用基本生活設施，對民生造成重大影響。針對這些問題，《草案》提出以下三大招數－－
招數一 規管租金增幅
我們參考了港鐵的票價調整機制，在《草案》引入機制，規管租金增幅。公式如下：
租金增幅 = 1/3應課差餉租值按年變動＋1/3家庭月入中位數按年變動＋1/3綜合消費物價指數按年變動
上述三個變數均以政府的公開數據為依據，做到公開、客觀，並且考慮了市民的經濟負擔能力。讀者可留意，《草案》並非不準業主按市場需要訂租，而是透過這公式計算出「最高租金加幅」，以遏止多年來領展無上限加租的行徑。
招數二 租戶優先續租權
商場業主把某舖位招租時，必須先徵詢現租戶有沒有意思續租，即是《草案》讓現租戶有優先續租權。若現租戶有意續租，業主便需根據上述公式計算續租約的租金增幅。若現租戶無意續租，則業主可把舖位租予其他商戶。
招數三 引入空置稅
空置稅並非新事物，政府正打算推出一手樓空置稅。至於《草案》則提出修訂稅務條例（第112章） ，實施空置稅，對丟空超過九個月的舖位，徵收相當於年度應課差餉租值30%的雙倍空置稅。
空置稅這一招是透過財政手段增加業主租出商舖的誘因，減低商場空置的情況，至少讓居民享用到基本生活設施。若讀者走訪過十室九空猶如死城的黃大仙天馬苑商場，便會明白當區居民的苦況，理解我的用心。
生效期及實施期
為了防止業主在條例生效前大舉趕走租戶，《草案》規定，《草案》刊憲即生效，實施日期則由主責官員決定。
抛磚引玉 引起討論
正如新民黨常務副主席黎棟國在記招上所言，我們沒有低估推動《草案》的難度，但是提出《草案》是為了香港好，希望抛磚引玉引起社會討論。很欣慰這星期我收到不少社會人士支持，包括「基金教父」雷賢達、行政會議成員羅范椒芬，也有專欄作家、資深傳媒人例如石鏡泉、張志剛、劉進圖、陳建強等撰文正面回應，行政長官也沒有即時「落閘」，我認為是很好的開始。下一步，我們將拜會其他政黨展開游說工作。
領展拆售物業 轉型發展商違背初心
2003年，房委會因面對嚴重財政困難，宣布把轄下100萬平方米零售設施及約10萬個泊車位分拆出售，共180項物業。房委會建議成立一家「房地產投資信託基金」，並在香港聯合交易所進行首次公開發售。2005年年底，領匯成功上市，為房委會帶來340億元收入，同時展開領匯漠視企業良心，只追求利潤最大化的序幕。
2014年前，證監會的《房地產投資信託基金守則》規定「房地產投資信託基金」（下稱「房託基金」） 只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目。2014年，證監會接納金融發展局建議，放寬《守則》，變相讓「房託基金」變成地產發展商。之後，「領匯」變「領展」，變本加厲以拆售物業圖利，至今已出售旗下57個物業，而買家往往是投資者而非營運者，當中包括多次分拆業務上市的控股公司。
母嬰健康院也遭逼遷 匪夷所思
這十多年來，領展（及轉售買家）手段愈來愈狠，商場街市愈來愈離地，民居享用不到基本生活設施，長者買條菜都難，社會累積了怨氣。我每次落區，都有很多商戶、街坊圍過來大吐苦水－－
領展於2015年轉售田灣邨商場後，小商戶陸續遭逼遷，商場長期圍封丟空。現在田灣邨商場擬改建為國際學校，這根本不是當區居民需要的基礎生活設施。
東涌兩個領展街市均外判了給大集團營運，富東街市翻新後物價昂貴，貨品種類由生活必需品變成日本和牛等高價奢侈品，東涌居民寧願乘車到荃灣買餸，也不願在東涌捱貴餸。此外，逸東邨香港街市裝修後竟打造成旅遊景點，吸引大量遊客前來打卡，完全本末倒置。
柴灣興民商場以流動牙醫車代替牙科診所，涉嫌違反地契。新民黨葉沛霖醫生在記者會上提到，以往社區醫生為居民提供價格相宜的診症服務，是基層醫療的第一步，一直發揮功效。可是在大幅加租或停止出租診所舖位後，大量社區醫生無法留低，居民未能於就近診所就醫，變相加重公營醫療的負擔。
大埔運頭塘商場至少有6小店收律師信遭逼遷；大圍顯徑商場衛生情況惡劣；馬鞍山錦英苑商場把街市舖位轉做補習社；西貢明德商場街市物價超貴居民需跨區買餸。
屯門H.A.N.D.S（前身為安定商場及友愛商場）擅自堵塞及更改天橋出入口，涉嫌違反地契，商戶指加租60%；葵青葵盛東商場把香港導盲犬服務中心的租金調高四倍；葵青長康邨商場也大幅加租，連衛生署母嬰健康院也幾乎要遷出，幾經艱苦才能續租，簡直匪夷所思。
初心是甚麼
港英政府在1972年推出「十年建屋計劃」，強調在公共屋邨設計中引入城市規劃的概念，在照顧居民的住屋需要的同時，須滿足居民對生活、社區及康樂設施的需求，包括醫療、教育、社區中心及街市等，以建立自給自足的社區。這就是公共及資助房屋政策的原意。
市民盧少蘭於2004年提出司法覆核，指房委會拆售商場違反《房屋條例》。終審法院判詞（FACV No. 10 of 2005）指，「確保提供」零售和停車場設施不代表房委會本身必須為直接提供者，只要備有該等設施，即使由第三者提供，房委會亦已做到「確保提供」該等設施。當時終審法院判房委會勝訴，領匯得以於2005年正式上市。
最近有報道（《線報》2019年2月12日）引述前公屋聯會主席王坤指，當年政府成立了「產業分拆出售督導小組」處理相關事宜，可惜當年政府棋差一著，與領匯之間很多口頭要求並沒有白紙黑字要求落實，例如要求領匯只是收租股而非地產商、領匯不能隨意改變旗下商業設施的用途、政府與領匯管理層每月會面一次等等。很明顯，這些口頭要求在領匯上市後全部蒸發。
此外，當時政府也忽略了競爭的重要性，只成立了領匯一個「房託基金」，讓它發展成今日的霸權，完全違背初心。若當初成立多於一個「房託基金」，保持牽制及競爭的話，今日的情況未必如此惡劣。
說到初心，領展首位主席鄭明訓先後於2008年及2016年接受《南華早報》專訪，兩次均慨嘆自己就是因為不夠進取、不欲只追求股東利益而辭職的。
“My resignation was the result of a clash between shareholders’ interests and social responsibility......TCI wanted to raise rents substantially but I and the government wanted to raise them gradually.”（Rent-rise row forced Cheng to leave Link Reit, 2008, SCMP）
“When I was chairman, I tried to strike a balance at the beginning. But unfortunately, the Children’s Fund came in and started trying to dictate a very aggressive, profit-driven strategy, which I did not really agree with. That’s why I resigned after two years.”（Beware becoming a political football in Hong Kong, says former Link Reit head, 2016, SCMP）
可見從那時候開始，領展已走上只求利潤不顧居民福祉的歪路上，房委會也沒能做到「確保提供」居民生活、社區及康樂設施的責任。而政府面對這座「大山」只能強調出售了便管不了，呼籲領展盡企業責任，顯得蒼白無力。
立法會於2018年1月始成立由林健鋒擔任主席的「公屋及居屋商場、街市及停車場事宜小組委員會」，惟職能有限，只能查查個別個案有否違契、敦促商場重開停車場等等，未能針對瘋狂加租導致物價上升及商場長期空置等深層次問題。
我近年察覺到領展問題的嚴重性，先後與不同部門、組織、市民會面，試圖從不同角度解決問題，於是花了半年研究，並聯同麥美娟議員提出是次《草案》。
《草案》干預自由市場？
《草案》推出後商界迴響頗大，擔心《草案》干預自由市場，有商界議員主張「相信市場調節，有朝一日會減租」。我認為這論調站不住腳。正如一國兩制研究中心總裁張志剛撰文所指，「世界上沒有完全的自由經濟、完全的自由市場」（《明報》2019年2月14日）。
首先，當年領匯的成立，是基於獨特的歷史因素及環境，它本肩負著服務超過60萬戶公屋居民的責任，只是現在異化了；領展（及轉售買家）在那些商場中具壟斷地位，具絕對支配市場的能力，反而租戶及市民沒有議價能力，那並不符合自由市場的定義，而且可能違反《競爭條例》的「第二行為守則」，可惜競爭事務委員會一直沒有跟進。
資深傳媒人劉進圖撰文指出，「對這類具壟斷性又影響民生的企業，政府早應該參照管制電力公司、巴士公司等先例，立法規管以保障民生。」（《明報》2019年2月12日）。中大經濟學系副教授莊太量亦有類似看法，指「領展雖是上市公司，但並非純粹的私人機構，肩負社會責任，故不應單以市場經濟角度來看事情……領展在市場具相當壟斷性，政府便應將公眾利益置先，透過立法規管租金增幅，避免領展無止境加租。」（《明報》2019年2月11日） 我同意他們的說法。
再者，《草案》沒限制商場簽訂新租約的租金水平，商場仍可根據市場水平簽訂新租約。《草案》只是規管續租的加租幅度及租戶優先續租權，我認為屬合理規管。何況香港早於港英年代已實施過全面租務管制，並非新事物。
也有商界議員指領展可以「見招拆招，隨時賣晒資產就算」，我在這裡再次重申，《草案》並非只規管領展一間公司，而是包括於2005年後接手買下領展旗下物業的其他公司。
《草案》引致司法覆核？
法律學者指出，「條例草案」純粹在討論階段是不可能引致司法覆核的。一般而言司法覆核是針對政府行為、針對公權，而非針對「條例草案」，而且提出司法覆核需符合三個條件－－
一 不符合程序 Procedural Irregularity
二 非常不合理 Wednesbury Unreasonable
三 違反自然公義 In Breach of Natural Justice
若以立法會通過的條例來說，因為立法會必定經過辯論及條例審議，經首讀二讀三讀才通過成為法例，所以若《草案》他日真的獲立法會通過，便難以指其不符合程序而提出司法覆核。我亦看不到《草案》的內容非常不合理及有違反自然公義之處。除非像法律學者張達明所指，條例違返《基本法》或人權法，才有司法覆核的風險。
此外，有金融界議員指領展是上市公司，小股東或會提出司法覆核挑戰修例或告政府。我認為說法荒謬。例如在美國2008年經歷了金融風暴後，通過The Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act，收緊銀行監管，使很多銀行股大跌，卻沒有美國股民因此而告美國政府，因為那是涉及重大公眾利益及政策需要。
《草案》侵犯私有財產權？
有意見質疑《草案》違反《基本法》第六條「香港特別行政區依法保護私有財產權」。領展更率先回應指擔心《草案》通過後其法律原則將同樣適用於全港其他商業物業云云。
我不認同。
首先，《草案》已清晰界定影響範圍，即是包括2005年房委會出售予領匯的180項物業，對整體物業市場影響有限，再者《草案》已平衡業主的合理權益，例如不強逼減租等等。
而終審法院在希慎對城規會一案的判詞（FACV No. 21 of 2015）清楚指出，「私有財產權並非絕對」（In Hysan’s appeal, the Court of Appeal recognized that property rights of landowners are not absolute），而且受法律合法規管，例如規管其高度、地積比率等等，判詞更對衡量私有財產權的限制加入新條件，需考慮整體社會利益，例如，政府可根據法例把私人物業列為古蹟。
逐利是私人企業唯一目標？
據了解，上屆特區政府官員曾經接觸領展管理層，向他們反映問題，惟領展管理層向官員表示，作為「房託基金」及上市公司，領展只向基金單位持有人及股東負責，故不認為領展需負上社會責任。（若我理解有誤，歡迎領展澄清。）
然而，我認為領展這種管理哲學已經落伍。
今時今日，全球一體化及科技革命令貧富差距擴大，資本持有人（Capital Owner）製造的經濟價值過高，他們的賺錢幅度遠遠抛離勞工，已對全球造成極壞影響，引起保護主義、孤立主義、排外主義及仇富主義等各種反彈。若不適當規管資本主義活動，將引發更多問題。
法國著名經濟學家Thomas Piketty便在其2014年出版的著作《21世紀的資本論》（Capital in the 21st Century）中指出，若不適當規管傳統資本主義經濟運作，會造成社會撕裂。
美國著名商科學院亦有文章 It’s Time to Value Stakeholders Over Shareholders 提出，企業管理者要明白，企業所創造的價值，究竟是甚麼價值？是短線的商業價值、經濟價值？抑或是長線的、兼顧全社會的社會價值？文章指出，企業不可以只顧股東，而同時要兼顧持份者，包括僱員、顧客，以至全社會，創造對整體社會有利的長遠價值。
根據這理念，領展短視、唯利是圖、撕裂社會、趕絕中小企、讓顧客捱高物價、加深貧富差距，在創造社會價值方面，十分失敗。
最後，我以基金界奇才、Blackrock主席Larry Fink去年撰寫的信件Larry Fink’s 2018 Letter To CEOs “A Sense of Purpose”送給領展及其他企業管理層。
信中提出新的企業管理模式（A new model for corporate governance），指出企業不能只追求經濟表現，還要對社會有正面貢獻，顧及所有持份者，包括股東、僱員、顧客及社區 。（To prosper over time, every company must not only deliver financial performance, but also show how it makes a positive contribution to society. Companies must benefit all of their stakeholders, including shareholders, employees, customers, and the communities in which they operate.）其論點與Thomas Piketty不謀而合。
Larry Fink更讓企業管理層反省，企業在社會中究竟扮演甚麼角色？（Companies must ask themselves: What role do we play in the community？）
我借花敬佛，把這問題轉問領展管理層，希望他們好好反思。
新民黨與麥美娟立法會議員辦事處持續關注領展商場改建加租、拆售物業等「賺到盡」行徑對民生影響。踏入2019年，新民黨主席暨立法會議員葉劉淑儀女士，聯同立法會議員麥美娟女士，向立法會房屋事務委員會提出「議員私人條例草案」──《公共及資助房屋商業設施規管（立法條文）條例草案》（下稱條例草案），冀透過修訂《房屋條例》（第283章）及《稅務條例》（第112章），引入規管租金增幅機制及空置稅，以規管房委會於05年分拆出售予領展（包括其後買家）的物業，以保障市民福祉。
新民黨主席暨立法會議員葉劉淑儀女士解釋是次條例草案的原意：「我們這次草擬提出的《公共及資助房屋商業設施規管（立法條文）條例草案》是一條議員私人條例草案，目標是規管政府賣給領展以後再拆售的商業設施租金，及設施空置情況。」
「我們認為自從政府2003年決定將屋邨的商業設施及停車場賣給領展之後，2005年領展上市後，對經濟民生造成很大的傷害，公屋及居屋居民面對領展瘋狂加租，甚至被迫遷，中小企商戶無法經營，特別是領展將旗下商場拆售之後，很多商場出現空置，令屋邨居民得不到生活所需設施，這完全是違背早年政府推出公共房屋政策時提出十年建屋計劃的初心，1972年，政府提出，要建設自給自足的社區，每一個屋邨有自己的配套設施，但現在領展經營的方式是爭取最大的利潤，嚴重影響民生。我們用了半年時間，研究提出條例草案，希望根據政府管理公共房屋的原意，透過修改《房屋條例》及《稅務條例》，增加其可以行使的權力。」
新民黨常務副主席黎棟國先生稱：「這次提出條例草案的出發點，是為香港社會，政府的施政目標，亦應是為全港市民，因此我們看到領展及其新業主管理商業設施的問題，我們就『拋磚引玉』，草擬出條例草案，這是一份實際有內容的條例草案，並非一個宣傳概念，已交由專業大律師看過提出的每一項相關條例，因此，只要政府有決心去做，甚至如果可以直接採納該條例草案，可能修訂某些細節，相信很快可以成事推動，回應現時社會廣大市民所關注領展引申的社會問題。我們認為提出該條例草案的方向正確，我們也不會低估其難度，會勇往直前推進。」
立法會議員麥美娟女士關注全港多個地區都受到領展及其新業主影響，尤其是麥議員關注的新界西的屋邨街市，目前有24個由領展管理；17個由領展出售予新業主所管理；12個由房委會管理，反映領展及其新業主的運作，對於當區屋邨居民是否能得到足夠的商業設施是很重要。例如她指出有地區屋邨曾有母嬰健康院快將被迫遷，雖然最終可以繼續獲續租，但長遠服務承諾亦不足以確定，影響市民使用。她又認為政府認同領展是「大山」，但未見政府會為此提出實際措施改善，雖然政府提出興建公營街市，但在選址問題仍在諮詢，目前在解決市民對社區設施需求殷切的前提下，必須要透過修例，處理領展及其新業主對商業設施的營運得到規管。她希望透過是次提出的私人條例草案，政府可以接納，變成政府的條例草案。
豬年將至，一如既往，新民黨今年再度在全港最大的維園年宵市場設置攤位，售賣賀年精品。今天（31日）下午舉行年宵攤位開幕儀式，新民黨主席暨立法會議員葉劉淑儀女士、新民黨副主席暨沙田區議員潘國山先生、南區區議員陳家珮女士，與及多位新民黨中央委員及區議員出席，向市民拜早年，祝願豬年百業興旺，社會和諧，諸事大吉！
新民黨主席暨立法會議員葉劉淑儀女士於年宵攤位開幕儀式上說：「很高興今年再一次到維園為新民黨的攤位主持開幕儀式。今天是我從政多年以來，最溫暖的一個舊曆年，除了氣溫高，很高興見到市民的熱情也一樣高。今天新民黨攤位開幕，新民黨的生產力很強，除了容議員現正『坐月』，但陳家珮則剛剛『坐完月』，回來工作崗位，而潘副主席及新界很多年輕社區發展主任等都到來撐場。今年我們準備很多造型可愛的豬年吉祥物，讓市民選購。我在此祝各位豬年豬籠入水，家肥屋潤，諸事如意！並感謝各位過去一年支持我們的工作，希望新一年與市民有更好合作。」
新民黨副主席暨沙田區議員潘國山先生說：「各位市民好，我在此向各位拜早年，祝大家身體健康，家庭幸福！」
南區區議員陳家珮女士在開幕儀式上表示：「我們即將送狗迎豬，很多人說生肖屬豬的人好命，有道理，因有福相。在狗年，香港有很多大型建設如港珠澳大橋及高鐵都先後通車。在即將到來的豬年，希望大家，尤其是香港的年輕人，可以力爭上游，多些爭取發展機會，向不同方面發展。我同時祝願做生意的朋友，豬籠入水，各位市民開心健康！」
葉劉淑儀主席、潘國山副主席及陳家珮議員致辭後，再進行年宵攤位的啟動儀式，各嘉賓將象徵祝福及財富的金元寶放進巨型的金豬造型道具中，期望新一年，新民黨繼續接收市民的信任和託付，協助處理各種民生及政策相關難題，服務社區。啟動儀式後，各嘉賓再為新民黨年宵攤位進行剪綵儀式，禮成後，為期數天的新民黨年宵攤位正式投入運作。
新民黨年宵攤位設於銅鑼灣維多利亞公園年宵市場第24號攤位，即日起至下周一農曆年三十（2月4日）期間，售賣多款應節豬年造型產品，歡迎市民到場支持。
我：主席，我想問政務司司長，其實政府有否曾研究獨立檢討委員會的建議實際是否切實可行呢？ 例如在利益方面，根據防止賄賂條例第三條制定的收受利益規例，利益是包括車船、飛機的接載，也就是說特首要內訪或外訪的時候，假設中途行程有變，需要其他人臨時以車船接載，有可能觸犯條例。那麼當特首接受這些方便和紀念品，人家的好意，是否亦需要諮詢委員會呢？這些是否切實可行呢？如果不是的話，特區政府是否應該告訴這些委員會，他們的想法十分「離地」？
政務司司長：主席，多謝葉議員的提問，這正正是我們所說困難的問題，我們需要解決，亦需要作一個全面的分析，所以需要一點時間。我們仍希望找到—個可行的方案。但是，結果如何，我們需要時間和空間去進行我們的研究工作。多謝主席。