貨櫃碼頭遷珠海 葵青「騰籠換鳥」
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自《粵港澳大灣區發展規劃綱要》（下稱《綱要》）發布以來，中央陸續推出多項政策措施以推進大灣區融合發展。基礎設施互聯互通更是重要一環。
廣深港3港口 面臨發展瓶頸
《綱要》指出，要提升珠三角港口群國際競爭力，增強廣州、深圳國際航運綜合服務功能，進一步提升港口、航道等基礎設施服務能力，與香港形成優勢互補、互惠共贏的港口、航運、物流和配套服務體系。
2019年1月，致公黨廣東省委員會向廣東省兩會提案，《關於粵港澳在萬山群島共建「國際航運綜合試驗區」的建議》（下稱《建議》）。《建議》指粵港澳三地在珠海萬山群島共同建設「國際航運綜合試驗區」（下稱試驗區），並探索互惠互利的建設與管理模式。筆者認為，建議值得當局認真研究。
粵港澳共建試驗區 成全球最大港
粵港澳有廣州、深圳、香港三個世界級大港，均面臨發展瓶頸。廣深港口水深不足，如今國際營運之最大型船舶已達42萬噸級，進入廣深港口之前都需要減載才可停靠。而香港貨櫃碼頭則面臨土地設施不足、人力不足等結構性問題，吞吐量連年下跌。
萬山群島位於珠江入海口，鄰近香港大嶼山（最近距離4.8公里），擁有大小島嶼超過100個，自然水深10至30米，具有天然優勢打造深水良港。廣州、深圳、香港三個港口競爭態勢明顯，整合發展困難重重。面對上海、新加坡、寧波舟山等港口貨櫃吞吐量快速增長，廣深港港口貨櫃吞吐量顯得增長乏力。如果粵港澳共建試驗區成事，新港口或可成為全球第一大港。
《建議》希望粵港澳三地研究組建管理局，可按照現有港口吞吐量分配份額，在中央批准下，管理局全權統籌試驗區規劃、興建、營運等事宜。利潤分配及決策等事項可以經各方協商達成共識。同時，各方可以探討將香港自由港政策延伸至試驗區。《建議》還就試驗區具體位置規劃等作出詳細說明。
對香港來說，是項建議極具潛力。眾所周知，葵青貨櫃碼頭佔地300公頃，鄰近市中心，地理位置優越，基礎設施配套完備，自1992至2004年間，這裏一直是全球最繁忙之貨櫃碼頭。此後，吞吐量排名便連年下跌，根據最新預測，2019年貨櫃吞吐量排名將跌至全球第8。吞吐量排名長期下跌，說明碼頭發展遇到困局。
首先，葵青貨櫃碼頭土地嚴重不足，目前僅有24個泊位，面對自然災害過後貨物大量積壓，碼頭水洩不通已成常態。雖然政府已規定停靠貨櫃碼頭之貨船必須使用低硫燃料，但市區空氣質素依然為市民所詬病。試驗區建成以後，葵青貨櫃碼頭便可重置於試驗區，300公頃的土地可以得到釋放。該區交通配套設施已經完善，鐵公路網皆能覆蓋，碼頭所釋放之土地興建商住設施可以快速發揮效益。
騰出葵青土地 建商住設施
現今全球第一大港上海港，得益於長三角區域一體化，競爭力持續提升。早在2005年，上海港就在浙江行政管轄海域建成洋山深水港，通過跨海大橋與上海市連接，並持續擴大建設，採用先進自動化管理技術，減少人力成本。洋山港四期自動化碼頭目前已成為全球最大智能化碼頭，整個碼頭區域內空無一人，甚至運送貨物之卡車亦毋須人力駕駛，而人只須在控制室緊盯屏幕確認設施安全。
當香港航運業人力不足，試驗區得建置自動化設施，提高效率。從吊裝貨櫃、運送貨物、牽引船舶等方面均可實現無人操作，以幫助香港適應航運業人力不足。
長遠來看，當局可以建設連接大嶼山至試驗區之跨海大橋，以進一步打通貨物及人力運輸通道。此橋未來可通過大嶼山接駁港珠澳大橋，直達珠江西岸城市。
跨海大橋 連接大嶼山萬山群島
政治方面，香港特別行政區立法會議事效率低，工程撥款一再延宕，有時議員為杯葛一項撥款，會連帶影響其他毫無爭議之撥款批准進度。如果相關工程遭到司法覆核挑戰，工程勢必受阻。殷鑑不遠，上屆特區政府提交立法會申請東大嶼都會填海可行性研究之撥款2.5億元，到任期結束都無法落實。
根據過往經驗，如果政府決定啟動填海工程，一般需時十年才得以動工，何況批准程序會遭多重挑戰。然而，試驗區所處海域為內地水域，屬珠海市管轄，如果各方決定共建試驗區，提請中央批准，香港得以避免冗長批准程序，令相關工程快速上馬。
總括而言，是項建議具有前瞻思維，不再是頭痛醫頭、腳痛醫腳的政策。各方應該摒棄本位主義，積極研究有關建議以助大灣區互聯互通，並一舉紓緩香港土地供應不足此一民生頑疾。
【此文章於2019年5月31日於香港經濟日報網站刊登】
盡興而歸的生日派對 「甜到入心」的朱古力蛋榚
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上週五是我的生辰，在此非常感謝黨友及支持者送上的祝福。
為了答謝大家多年來對我的支持，上週六我特地舉辦了一個小型生日派對，出席者包括新民黨副主席、中委以及部分職員、匯賢智庫副主席史泰祖及部分職員，以及海上絲綢之路協會的職員，他們一再送上鮮花、朱古力及美酒等小禮物，令我非常感動。 在此再次感謝各位，希望你們盡興而歸，也感謝大家帶給我一個愉快的晚上。
此外也要感謝這幾天為我慶祝生辰的朋友，連日來你們不斷為我舉行大大小小的生日飯聚，更不約而同地送上朱古力蛋榚，雖然至今我吃了數次，但卻毫不覺膩，反而是「甜到入心」呢！
自資學位進退維谷 一技傍身方為王道
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（圖片取自維基百科，原創者為KOKUYO）
智經研究中心近日於《星島日報》撰文，2018年4月2日刊於《星島日報》教育版（取於2018年4月9日）
2015年1月21日 （取於2018年4月9日）
30 July 2012, last accessed on 9 April 2018.
2017年7月11日（取於2018年4月9日）
2017年8月7日（取於2018年4月9日）
籲證監收緊守則，規管領展
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日前，因應行政長官向政黨諮詢施政報告建議，新民黨拜會了行政長官林鄭月娥女士，遞交了建議書。我們提出了數十項建議，全港性政策及地區措施均有論及，全面為市民福祉著想。當中最重要的，是我們建議如何以新思維移走目前香港面對的「三座大山」。
所謂「三座大山」，兩年前林太擔任政務司司長的時候已有提及，當時的「三座大山」是指強積金對沖、港鐵（０００６６）票價過高與及領展（００８２３）霸權。而我自己去年參選立法會及行政長官的時候，已有推出政綱及單張，建議如何移走這「三座大山」，當時市民反應十分好，也向我反饋了不少寶貴意見。
一年過去，有關取消強積金對沖，在政府不斷推動及聽取勞資雙方的意見下，據知勞方已經接受政府提出的方案，目前只是資方未有定論而已，相信移走強積金對沖這座大山，指日可待。至於港鐵，其網絡覆蓋面十分廣，每日為廣大市民提供交通便利，不過港鐵系統開始老化，訊號故障、電纜出事、服務停頓多個小時等等，讓上班族煩擾不已。港鐵需要面對市民的恆常訴求，持續地改善服務質素及完善票價完善機制。
＊三座大山──領展、土地房屋、醫療＊
來到２０１７年，我認為，強積金對沖及港鐵已被另外兩個更嚴峻的問題取代，目前香港面對的「三座大山」是土地房屋嚴重不足、醫療系統失衡，與及一直「榜上有名」的領展霸權。三者均是對香港發展有重大影響的民生問題，政府不得不面對。
盡快釋放土地才能有效增加房屋供應，我們建議政府盡快釋放棕地、研究釋放貨櫃碼頭用地、實施限購、活化工廈等等。另一方面，政府需更有效地運用衛生署的資源，在１８區設立地區診所，推廣基層醫療，才能減輕醫管局的負擔；此外，醫管局的架構及前線人手比例也需全面檢討。日後我將以另文討論。
本文集中探討持續「上榜」的領展霸權問題。
回望領展這座大山的「作惡」歷史，粗略可分為兩個階段──２００３－２０１４年是「領匯」階段，２０１４年至今則是「領展」階段。１４年來，領展（２０１５年前舊稱領匯）的營商手法引發各種社會問題，對市民的影響愈來愈大，儼然「無王管」的惡霸。
＊初始化──領匯追求利潤最大化＊
２００３年７月，房委會因面對嚴重財政困難，宣布把轄下１００萬平方米零售設施及約１０萬個泊車位分拆出售，共１８０項物業，在有關市場的佔有率分別約為１１％及１６％，計劃影響１﹒５萬個商業租戶及逾６０萬名公屋居民。為了在拆售過程中減少對租戶及物業市場的影響，當局建議成立一家「房地產投資信託基金」，並在香港聯合交易所進行首次公開發售。
當時，有立法會議員認為房委會違反《房屋條例》第４條，香港房屋委員會需確保為居民提供生活設施的規定，公屋居民盧少蘭於２００４年向高等法院提請司法覆核，領匯上市一度暫停。２００５年７月，終審法院認為《房屋條例》只要求房委會「確保提供」商場及停車場等設施，並無必要擁有該等設施，判房委會勝訴。
２００５年年底，領匯終於成功上市，為房委會帶來３４０億元收入。可以說，領匯的成立，是基於獨特的歷史因素及環境，肩負著服務超過６０萬名公屋居民的責任。
可是，之後領匯漠視企業良心，只追求利潤最大化，招數層出不窮，透過翻新商場大幅加租，趕走小商戶，引入連鎖集團，縮窄小市民購買日用品的選擇；外判管理，拆售物業，只求「賺到盡」，根本無助社區經濟，市民買貴貨捱貴餸，生活百上加斤。
以東涌為例，東涌獨有兩個濕貨街市均有領展管理，但外判了給大集團經營，物價昂貴不在話下，居民買餸選擇少之又少，而且街市地點偏遠毫不方便，很多東涌居民寧願乘車到荃灣購買新鮮食材，都不願在東涌捱貴餸。
照顧基層市民的基本生活及購物需要，屬政府市政服務的重要部分。我認為政府應該興建１８區「跨區龍頭街市」，為市民提供購物選擇。而作為短期紓困措施，政府應於天水圍及東涌等未有公營街市的地區，提供免費穿梭巴士，便利居民前往鄰近公營街市。
＊轉捩點──證監會放寬《房地產投資信託基金守則》＊
領展問題惡化的轉捩點，要數２０１４年，證監會放寬了《房地產投資信託基金守則》，讓領展有機可乘，變本加厲，更加猖獗。
本來，房委會和領匯的買賣契約附設限制性契諾。一般而言，商場舖位和停車場設施不得分拆出售。不過，如房委會在有關屋邨或屋苑已沒有持有任何物業權益，商場舖位不可分拆出售的規定無效；如房委會在有關屋邨或屋苑已賣出任何住宅單位，停車場不可分拆出售的規定則無效。
即是說，上述房委會與領匯訂立的限制性契約充滿漏洞，變相容許領展將物業拆骨出售給「新投資者」，出售後新投資者要怎樣營運甚至再拆售，市民莫可奈何，利益沒有保障。
例如，有新投資者於２０１４年１２月拆售箕灣居屋東熹苑停車場車位，令該物業成為首個遭拆骨出售的前領展物業，車位賣價高達８０萬至１２０萬元，拉高了區內的車位租金，車主苦不堪言。
為了確保領匯上市後有良好的企業管治，及繼續提供零售及停車場設施予公屋居民使用，政府本來以多個機制加以規範，其中包括透過證監會的《房地產投資信託基金守則》及有關法例規管其運作。２０１４年前的《守則》規定，房地產投資信託基金只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目。
２０１４年８月２９日，證監會放寬《房地產投資信託基金守則》，讓房地產信託基金７５％的資產總值投資於產生定期租金收入的房地產項目。基金往後可以投資於空置土地及從事物業發展活動，有關的金額上限亦由資產淨值的１０％，提升至基金資產總值的１０％，令房地產信託基金有能力搖身一變成為地產發展商。
有關修訂使領展有更大誘因拆售旗下物業，新投資者以純商業掛帥模式運作，轉手後的新業主對商場管理及居民需要不屑一顧，於是出現車位拆骨出售、拆卸街市、任由舖位空置、衛生環境倒退及將商場改建國際學校等等問題，嚴重影響市民日常生活，甚至引發連串官司。
例如，領展於２０１４年５月透過公開招標，以５﹒１８億元將華貴商場連停車場售予林子峰名下的「逸俊發展」。逸俊隨即入稟高院，指業主大會通過終止房委會的管理合約，因此要求法庭頒禁制令，禁止房委會管理商場。２０１６年４月，高等法院駁回逸俊的申令，並頒發臨時訟費令，下令逸俊支付訟費給房委會，而房委會可續任商場管理人。
２０１５年１月，領展擴大投資策略以准許物業發展及相關活動後，其業務模式有所轉變，除了收購物業及為具增長潛力的物業進行資產提升外，在策略中加入出售非核心資產使資金得以循環投資，設計、建造及持有物業發展項目及重建現有物業以達致長遠可持續增長。
更有甚者，領展早前拆售藍田的廣田商場予新業主「友文投資」，友文投資接手後旋即通知商場內５間非牟利機構，於履行新租約時，將要在優惠租金外，額外繳付一律相等於租金八成的管理費。做法涉嫌違反限制性契約中，領匯及其後的業權繼承人必須繼續以優惠的租金出租該等單位，予非牟利機構作社會服務或教育用途的規定。可見領展拆售物業遺禍之深。
＊新倡議──修緊《上市規則與指引》規管領展＊
證監會於２０１４年放寬《房地產投資信託基金守則》後，領展變本加厲，以拆售物業圖利，至今已出售旗下２８個物業（領展拆售物業清單，見下表），而買家往往是投資者而非營運者，當中包括於英屬維爾京群島註冊的公司、多次分拆業務上市的控股公司等等。
領展剛剛在７月宣布進行策略評估，據報有意一次過招標出售逾２０個非核心物業，或將有關物業分拆上市，有關物業的價值約為１５０至２００億元。情況令人憂慮，政府不能讓領展為所欲為。
上文提及，根據２００５年終審庭在盧少蘭對房委會一案的判詞，出售物業予領匯，並沒有違反《房屋條例》中，要求房委會「確保……提供委員會認為適合附屬於房屋的康樂設施」的條文。可是如今，領展作為房託基金，已無法兌現提供基本社區設施的承諾。
我認為，行政長官應該從以下兩方面入手，規管領展──
現時港交所的《上市規則與指引》設有《環境、社會及管治報告指引》，當中有關社區投資的部分，要求企業「了解營運所在社區需要和確保其業務活動會考慮社區利益」，但相關指引只要求企業作「匯報或資料披露（Ｒｅｐｏｒｔｉｎｇ）」。我認為，領展以至其他上市公司的利益與整個社會緊扣，應將相關指引改為「強制規定」，要求上市企業必須遵守（Ｃｏｍｐｌｉａｎｃｅ），即納入上市規則的一部分。若違反相關守則，港交所應予以警告，甚至考慮停牌處分。
另一方面，要求證監會收緊《房地產投資信託基金守則》，回復過往做法，規定領展這類房託基金只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目，為投資者提供穩健回報。證監會亦應參考海外監管經驗，要求房託基金披露管理人所收取的費用是否與公司營業額或買賣物業的開支掛勾，以免房託基金只顧將利潤最大化，不斷拆售，甚至將資產包裝成新房託基金上市，罔顧社區需要。
我會繼續向政府及證監會跟進上述建議，務求早日移走領展這座大山。
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